"집합건물 관리 선진화 위한 명확한 가이드라인 마련돼야"
집합건물법학회 2026 제2차 학술대회
관리단 성립·운영 등 관련 법적 해석 내놔

서울 서대문구 연세대학교 법학전문대학원 광복관 별관에서 2026 집합건물법학회 제2차 학술대회가 열렸다.

한국집합건물법학회가 9일 연세대학교 법학연구원과 공동으로 개최한 2026년 제2차 학술대회에서 집합건물 관리 선진화를 위한 명확한 가이드라인이 필요하다는 주장이 나왔다.

서울 서대문구 연세대학교 법학전문대학원 광복관 별관에서 열린 이번 학술대회 주제는 ‘집합건물 관리단의 운영에 관한 제문제’다. 이번 대회는 원격평생교육시설 이테시스, 집합건물 관리업체인 이수피엠씨솔루션, 케이피엠씨 등이 후원했다.

관리단 중처법 책임 범위 가이드라인 마련
 

학술대회 첫 발제를 맡은 고상현 대구대학교 교수는 ‘관리단 성립의 법리와 관리인 적격성’을 주제로 발표를 진행했다. 특히 ▲관리단은 어떻게 성립 되는지 ▲누가 관리인이 될 수 있는지 등을 다뤘다. 특히 관리인의 지위와 선출 방법 그리고 자연인이 아닌 법인이 관리인으로 적격성을 가지는지 여부에 대한 학계의 쟁점을 소개하면서 “민법에서 명문적으로 금지하지 않은 법인의 관리인 적격은 가급적 개방적으로 해석해야 하며 이해충돌 등의 문제가 발생할 수 있을지라도 구체적 규제 설계, 입법적 보완으로 조정해 풀어내야 하며 법인이 관리인이 될 가능성을 막아선 안된다”고 주장했다.

박신욱 경상국립대학교 교수는 ‘집합건물에 관한 위탁관리 제문제’를 주제로 두 번째 발표를 실시했다. 박 교수는 발표를 통해 ▲집합건물 위탁관리 계약을 위한 표준계약서 도입 ▲분양자와 관리단 사이 관리권 교체기 발생할 수 있는 공백·갈등에 대한 판례해석 ▲중대재해처벌법 적용에 있어 관리단의 책임 범위에 대한 가이드라인의 필요성 등을 제언했다.

특히 “현재의 판례 경향은 중대재해처벌법 적용에 있어 실질적 지휘·감독 여부에 따른 책임을 묻고 있으나 이는 오히려 관리단이 중처법 회피를 위해 안전관리를 방치하게 만드는 역설적 결과를 초래할 수 있다”며 “따라서 실질적 안전 확보를 유도할 수 있도록 관리단의 의무 범위에 대한 구체적 법적 기준이나 해석 지침이 필요하다”고 주장했다.

관리비 투명성 제고 위해 관련제도 전면 개편 필요
 

이종덕 대진대학교 교수는 ‘집합건물 관리비의 불투명성 위기와 제도적 대응: 회계감사·정보공개·이해충돌 규제의 재구성’을 주제로 집합건물 관리비 투명성 문제를 다뤘다. 이 교수는 우리나라 집합건물 관리비 제도의 구조적 문제로 ▲관리비 실비성의 제도적 붕괴 ▲관리단의 법적 실체 부재와 사적 자치의 실패 ▲관리인의 권한 남용과 감독 장치의 부재 ▲회계감사·정보공개 제도의 부재 ▲이해충돌 문제와 관리업체와의 결탁을 꼽으며 “우리나라 집합건물 관리비 제도는 관리단 실체가 없고 관리인의 책임성이 부족하며 회계·정보공개 제도를 제한적으로 적용하고 있고 이해충돌 규율이 없다는 구조적 취약성이 상호작용해 발생하고 있기에 이를 해결하기 위해서는 관리단·관리인·회계·감독 체계 등 전면적 제도 개편이 필요하다”고 봤다.

아울러 이러한 문제를 해결하고 관리비 투명성 확보를 위해 필요한 제도적 장치로 ▲고도화된 회계감사 제도 ▲정보공개 제도 강행규정화 및 실효성 확보 ▲이해충돌 방지 및 전문 관리인 제도 도입 ▲관리비 비목 표준화 및 전가 금지 등을 제시했다.

김민주 히로시마대학교 교수는 ‘복합용도 집합건물에 있어서 관리단 운영 및 공용부분을 둘러싼 제문제 – 일부공용부분의 범위 및 그 관리주체의 확정 문제를 중심으로’를 주제로 마지막 발표를 진행했다. 특히 일본 구분소유법 등과의 비교를 통해 시사점을 도출했다.

김 교수는 “우리나라의 복합용도 집합건물 관리 관련 분쟁의 구조적 원인은 일본과 달리 일부공용부분 관리에 적합한 가이드라인이 없는 점과 일부관리단의 임의설립주의가 결합된 순환적 교착”이라고 지적하고 문제 해결 방법으로 ▲표준관리규약 내 복합용도 유형 추가 ▲일부관리단 설립요건 완화 내지 당연설립주의로의 전환 가능성 검토 등을 제안했다.

소외된 집합건물 입주민들 위해 통합관리지원센터 설치
 

이러한 4가지 주제의 발제에 이어 이번 학술대회에는 실무발표 시간이 진행됐다.

첫 실무발표자로 나선 백영환 케이피엠씨 대표는 ‘집합건물의 위탁관리계약의 실무상 제문제 ; K-apt 사각지대의 수백만 세대와 AI 시대의 해법’을 주제로 소규모 집합건물의 법적 사각지대 문제와 해결방안을 살폈다. 백 대표는 집합건물 관리 관련 문제 해결을 위해 ▲소형 집합건물 전용 관리 기준(표준 위탁관리계약서, 관리비 항목 기준, 등 명시) 입법 ▲K-apt에 준하는 관리비 공개 의무 확대 및 ERP 시스템 개발 ▲주상복합 공용부분 비용 배분 기준 법령화 ▲관리비 분리 계좌 의무화, 인수인계 규정 신설 ▲민관 협력을 통한 AI ERP 제작 및 집합건물 통합관리지원센터 설치·운영 등 5가지 방안을 내놨다.

김건호 법무법인 제이앤 변호사는 ‘집합건물 관리단 운영에서 실무적인 제문제 – 판례를 중심으로 해결방안 모색’을 주제로 집합건물 관리단 운영의 문제들을 짚었다. 김 변호사는 집합건물 관리단 운영 간 ▲분양자 주도 관리규약 제정의 한계와 구분소유자 주도 관리질서 형성 필요성 ▲관리위원회 구성의 어려움과 대표위원회 통한 대안적 운영방안 ▲개정 집합건물법상 관리인의 범위 및 집회결의 필요성 ▲임기만료된 관리인의 집회소집권한 ▲관리규약이 없는 경우 관리비 청구 방법 등을 주요 쟁점으로 지적하며 “분양자의 초기 관리의무 강화, 관리규약 제정 절차 간소화, 전자투표 도입 등의 입법적 개선이 필요하다”고 제언했다.

김영두 집합건물법학회장(충남대 법학전문대학원 교수)는 폐회사로 “학계가 실제 현장에서 발생하고 있는 집합건물 관리 문제에 대한 이야기를 들을 수 있는 기회를 마련하고자 학술대회 구성에 실무 발표라는 코너를 마련했다”며 “이처럼 보다 발전적인 학회가 될 수 있도록 꾸준히 노력하겠다”고 말했다.

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