관리역량 검증된 업체에 불리
과태료+영업 제한 '이중처벌'
2022년 9월 국민권익위원회가 국토교통부와 각 광역지자체에 권고한 ‘공동주택관리 비리방지 방안 등’과 관련해 추진되지 않은 일부 사항에 대해 최근 국토부가 한국주택관리협회, 대한주택관리사협회 등에 의견조회를 요청했다.
당시 권익위가 입주민 알권리 제고 등을 위해 권고한 사항은 총 12가지로 크게는 ▲회계직원 횡령 방지를 위한 내부통제 강화 ▲관리비의 공정한 부과 및 낭비 방지 방안 마련 ▲회계감사 품질 확인을 위한 표시방안 마련 ▲공동주택 관리업자 선정 적정성 확보 ▲입주자에 관리업자 등 선택 기준인 정보 제공 방안 마련 등 5개 과제로 구분된다.
권익위가 2023년 3월까지 조치 기한을 정함에 따라 12가지 권고사항 중 대부분이 국토교통부의 주택관리업자 및 사업자 선정지침이나 지자체의 공동주택 관리규약준칙에 반영됐다.
이번에 국토부가 의견조회를 요청해온 사항은 관리업자 선정 적정성 확보를 위한 과제 중 ‘기업 신뢰도 평가를 위한 행정처분 확인기간 확대’로 당시 권익위가 계도기간을 부여함에 따라 이행이 미뤄져왔다.
국토부 주택건설운영과 김영아 과장은 “권익위 권고사항에 대한 이행 지시가 있어 추진 가능한 과제인지 다시 한 번 확인해보기 위해 의견조회를 하게 됐다”며 “업계 의견 등을 들어보고 이행 여부를 논의할 계획”이라고 확정된 추진사항이 아님을 알렸다.
처분 확인기간 1년 → 2년
영업 자유 침해 우려
해당 과제를 자세히 들여다보면 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 별표4 ‘주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표’에서 기업신뢰도 30점 중 15점을 차지하는 행정처분건수(영업정지·과태료 등) 확인기간을 기존 1년에서 2년으로 변경하는 것이다.
권익위는 그 이유로 “평균 위탁 계약기간이 3년인 점과 1년 이내의 영업정지 처분 대신에 과징금 처분을 할 수 있도록 하고 있는 점에 비춰 처분 일시를 늦추거나 과징금 처분에 의해 행정처분 건수에서 제외되는 경우를 방지하기 위한 것”이라고 밝힌 바 있다. 예컨대 입찰공고일이 1월 1일인 경우 전년도 12월에 3개월의 영업정지에 갈음한 과징금 처분을 받아도 입찰 시에는 처분건수에 포함되지 않기 때문이다.
하지만 행정처분건수 확인의 경우 주택관리업자의 영업에 있어 많은 어려움을 야기하는 요소로 그 기준을 강화한다면 과도한 영업 자유 침해가 될 수 있다는 우려다. 이미 행정처분을 통해 법적 책임을 졌음에도 입찰 단계에서 감점 요인으로 작용해 신규 수주를 제한하는 것은 사실상의 이중처벌이라 할 수 있다. 그런데 이를 1년도 모자라 2년으로 기준 기간을 확대해 적용하는 것은 헌법상 과잉금지 원칙에 위배돼 기업 영업의 자유를 과도하게 침해한다는 것이다. 더군다나 지자체 과태료 처분의 경우 관리주체의 고의적 비리나 부정이 아닌 입주자대표회의 결정에 따른 업무 집행 결과임에도 담당 공무원의 비전문성에 따른 자의적 해석으로 과도하게 이뤄지는 경우가 많은데 이를 관리업자 선정 기준에까지 적용하는 것은 무리가 있다는 비판이 나온다.
최근 국토부도 이 같은 과태료 남발의 부작용을 인식해 처분 기준 합리화와 과태료 금액 하향 등 규제 완화를 추진하고 있어 이 같은 정책 변화 기조에 맞출 필요가 있다는 의견이 제기된다.
입주민이 우수 업체 원해도
과도한 제한에 가로막힐 수 있어
이와 함께 평등원칙 위배와 입주민 선택권 침해 문제도 들여다볼 필요가 있다. 한 관리회사 관계자는 “행정처분 확인 기간 확대 조치는 오랜 기간 업력을 쌓으며 운영해온 전문 관리회사에게는 과도한 족쇄가 되는 반면 행정처분 이력이 미미하고 관리능력이 검증되지 못한 신생업체나 처분 이력 세탁을 위해 급조된 업체에는 유리한 영업적 환경이 될 수 있다”며 공정한 경쟁 질서를 심각하게 훼손할 수 있다는 문제를 제기했다.
이에 더해 “결국 아파트에서는 전문성이 결여돼 있어도 단순히 행정처분 이력만 없는 영세 관리업체와 계약해야 하는 상황에 직면해 질 높은 관리서비스를 받지 못하게 될 수 있다”고 내다봤다.
한편 각 지자체 관리규약준칙의 ‘주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가배점표’를 살펴보면 행정처분 건수 배점에 있어 1만 세대당 1~2건 이하인 경우 만점을 주거나 5만 세대당 2건 이하인 경우 만점을 주도록 하고 있는데 이에 대한 불만의 목소리도 많다. 업계 관계자는 “행정처분건수 확인 기간 확대를 위해서는 지자체 준칙의 세부평가표 또한 합리적인 기준에 따라 개선이 돼야 할 것”이라고 제언했다.
한국주택관리협회와 대한주택관리사협회 등은 이번 국토부 의견조회에 대해 형평성과 과잉처벌 등 문제를 제기하며 과태료 처분 종류 차등화 필요성 등 의견을 전한 것으로 확인됐다.
권익위 권고사항 강제화 안돼
열악한 관리현실 반영 필요
일각에서는 권익위의 제도개선 권고는 법적 구속력이 없는데 마치 반드시 이행해야 하는 의무사항인 것처럼 강제화해서는 안 된다는 말도 나온다. 게다가 사유재산 관리라는 사적자치 영역에 대해 권익위가 지나치게 간섭해서는 안 된다는 지적이다.
또한 권익위가 복잡하면서 열악한 공동주택 관리현실에 대한 충분한 이해 없이 단편적인 민원사항과 개별사례에만 기초해 일률적으로 제도 개선을 요구하는 것도 문제도 지적된다. 이로 인한 부작용과 혼란은 관리 현장과 입주민만 떠안게 되므로 주무부처인 국토부가 중심을 잡고 신중한 판단이 이뤄질 수 있도록 이끌 필요가 있다.
김영삼 한주협 사무총장은 “주택관리업자는 매우 낮은 수준의 위탁관리수수료만 받으면서 권한 대비 과다한 책임을 지고 있다”며 “이러한 현실을 외면한 채 일방적으로 부담만 더 떠안긴다면 입주민의 재산과 생명을 지키기 위해 현장을 지탱해온 관리업의 역할을 사실상 무시하는 제도라는 비판을 피하기 어려울 것”이라고 말했다. 이어 “과도한 규제는 관리업의 건전한 발전을 가로막고 결국 관리 서비스의 질 저하로 이어져 그 피해가 입주민에게 전가될 수밖에 없다”고 강조했다.