2026년 '공동주택 관련 달라지는 제도' 뭐가 있나

과태료 부담 일부 완화 전망…전기차 충전시설 의무 유예 종료…

새해에는 공동주택의 과태료 부담이 다소 완화될 전망이다. 법정 과태료 금액이 일부 하향된 가운데 시행령 개정 등 후속작업이 진행될 예정이다. 지하주차장 소방시설, 전기차 충전시설 등 설치?운영?관리 기준도 강화된다. 기계설비 유지관리에 관한 법령 개정이 대거 이뤄질 것으로 보인다. 다음은 새해 달라지는 공동주택 관련 제도다. 괄호 안은 시행일.

공동주택?집합건물 관리

◇관리용역 부가세 면제 기한 연장(1월 1일)

1일 시행된 개정 조세특례제한법에 따라 전용면적 85㎡ 초과 135㎡ 이하 공동주택, 비수도권 읍?면 지역 공동주택의 일반관리용역, 경비용역, 청소용역에 대한 부가가치세가 2028년까지 12월 31일까지 면제됐다.

◇경비원 경비 업무 외 업무 허용(1월 8일)

경비업법령 개정으로 경비업자는 공동주택 경비원에게 경비 업무 외 업무 일부를 종사시킬 수 있게 됐다. 경비 업무 외의 업무에 경비원을 종사시키는 것을 원칙적으로 금지하되 △청소와 이에 준하는 미화의 보조 △재활용 가능 자원의 분리배출 감시 및 정리 △안내문의 게시와 우편 수취함 투입 △도난, 화재, 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험 발생을 방지하기 위한 범위에서의 주차 관리 및 택배 물품 보관 △경비 업무에 활용되는 장비의 점검 및 관리 등은 허용된다.

◇오피스텔?주택 ‘주택임대관리업’ 등록(2월 26일)

개정 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 시행으로 오피스텔과 임대형 기숙사 등 준주택도 주택임대관리업 등록 의무 대상에 포함된다. 임대관리하는 단독주택, 공동주택, 준주택을 합산해 자기관리형은 100세대 이상, 위탁관리형은 300세대 이상일 때 등록이 의무화된다. 주택임대관리업은 임대인 대신 임차인(세입자)과 주택을 유지?관리하고 임대료를 받는 업종이다.

◇장기공공임대주택에 정신건강전문요원 배치 가능(2월 27일)

개정 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법 시행으로 국가나 지자체가 직접 운영하거나 위탁해 운영하는 장기공공임대주택의 사회복지관에 정신건강전문요원을 배치할 수 있게 된다. 입주자 안전과 자살 및 고독사 문제를 해결하기 위해 입주민의 정신건강을 증진하려는 취지다.

◇기계식주차장치 설치 기준 완화(3월 31일)

주차장법 시행규칙 개정으로 기계식주차장에 주차할 수 있는 자동차의 제원기준, 출입구 크기 및 주차단위구획 크기 등이 상향됐다. 개정 규칙 중 오토발렛 주차장치를 설치한 기계식주차장에 대해 자동차의 회전을 위한 공지 또는 자동차 방향을 전환하기 위한 기계장치를 설치하지 않을 수 있도록 한 규정은 지난해 9월 시행됐다.

◇기계설비 임시유지관리자 종료(4월 17일)

국토교통부가 건축물 규모별로 기계설비 유지관리자를 선임토록 하는 기계설비법을 2020년 4월 시행하면서 기존 유지관리 업무자를 임시유지관리자로서 업무를 수행할 수 있도록 한 제도가 4월 17일 종료돼 정식 관리자를 선임해야 한다. 다만 대한주택관리사협회, 국토부 등에 따르면 임시유지관리자가 계속 일할 수 있게 하는 방안이 상반기 내 마련될 것으로 전망된다.

◇과태료 일부 하향 공동주택관리법 시행(6월 3일)

아파트 등 공동주택에 대한 과태료 금액을 일부 하향 조정하는 내용의 개정 공동주택관리법이 6월 3일 시행된다. 개정법은 500만 원 이하의 과태료 부과 대상 중 9개 항목의 상한액을 300만 원으로 낮추도록 했다. 하향 대상은 △자치관리기구 미구성 △의무관리대상 공동주택 전환?제외, 관리방법 결정?변경, 관리규약 제정?개정, 입주자대표회의 구성?변경 등 미신고 △관리비 내역 미공개 또는 거짓 공개 △장기수선충당금 미적립 △안전관리계획 미수립?미시행?안전교육 미이수 △주택관리업 등록사항 변경 미신고 및 거짓 신고 △직인 신고 또는 변경 미이행 △보증보험 관련 서류 미제출 △교육 미이수 등이다. 실제 과태료는 법보다는 관련 시행령에서 정한 금액에 더 영향을 받는다.

◇부설주차장 기계식주차장치 설치비율 제한 삭제(6월 3일)

주차장법 개정으로 부설주차장의 기계식주차장 설치 비율을 조례로 제한할 수 있도록 한 규정이 삭제됐다. 

◇1만~3만㎡ 미만 건축물 정보통신설비 유지관리 의무(7월 19일)

공동주택을 제외한 오피스텔 등 집합건물은 정보통신공사업법령에 따라 정보통신설비 유지관리 의무를 진다. 의무 도입에 따른 부담과 제도 현장 안착을 위해 건축물 규모별로 시행 시기가 차등 적용됐으며 이번에 1만∼3만㎡ 건축물이 적용 대상이다.

◇종합건설사 소규모 전문공사 수주제한 종료(12월 31일)

종합건설업자의 4억3000만 원 미만 소규모 전문공사 수주제한이 12월 31일 종료된다. 이는 개정 건설산업기본법 및 건설공사 발주 세부기준 중 영세 전문건설업자 보호를 위한 소규모 전문공사의 원도급 보호 시효에 따른 것이다.

◇시설유지관리업 전환업종 등록기준 충족 유예 종료(12월 31일)

건설산업기본법 시행령 개정으로 시설물유지관리업이 폐지됨에 따라 업종전환을 하는 업체는 12월 31일까지 전환업종 등록기준을 충족해야 한다. 이는 기준 충족 의무 유예기간 종료에 따른 것이다.

◆개정 추진 법규

▷과태료 부과 시 위반 차수?감액 추진= 국토부는 올해 상반기 중 과태료 금액이 일부 하향된 개정 공동주택관리법의 후속 작업에 들어간다. 과태료 부과 시 1~3차 위반 차수를 설정하고 감액하며 경미한 사항을 신설할 예정이다. 국토부와 협의를 이어 온 대주관은 사업자 선정, 관리비등 목적 외 사용, 장기수선계획의 교체?보수 위반, 관리규약 제정 등에 대해 과태료 규정이 완화될 것으로 예상하고 있다. 

▷기계설비유지관리자 선임 관리주체 성명 변경신고 폐지 추진= 국토부가 2025년 하반기 중 추진할 것으로 밝혔던 기계설비유지관리자 선임과 관련한 관리주체 성명 변경 신고의무 폐지가 미뤄져 올해 추진될 가능성이 있다. 현행 기계설비법령상 관리주체는 기계설비유지관리자를 선임 또는 해임할 때 관리주체의 상호, 성명 등을 관할 지자체에 신고해야 하는데 입대의 회장이 바뀔 때마다 변경 신고를 해야 하고 이를 위반하면 과태료까지 맞을 수 있어 불합리하다는 지적이 많았다. 국토부가 이러한 현장 고충에 따른 규제 완화를 긍정적으로 수용한 상태다.

▷기계설비 유지관리?성능점검 구분= 지난해 12월 국회 국토법안소위에서 기계설비 유지관리업무와 성능점검업무를 구분하고 성능점검보고서 제출을 의무화하는 내용의 기계설비법 개정안이 수정 의결됐다. 법안에는 기계설비유지관리자 선임 주체에 ‘관리주체로부터 기계설비 유지관리업무를 위탁받은 자’를 포함하는 내용도 담겼다.

▷전기안전공사 세대 내 전기설비 점검 확대= 정부는 전기안전공사의 세대 내 전기설비 안전점검 대상이 기존 ‘25년 이상이면서 1000㎾ 미만인 공동주택’에서 ‘스프링클러 미설치 노후 공동주택 전체’로 확대하겠다고 밝혔다. 누전?절연?접지 등 기존 5대 점검항목에 콘센트, 멀티탭 과부하 여부도 포함할 예정이다.

▷아파트 CCTV영상 열람 법적 충돌 해소= 개인정보 보호와 범죄 수사 협조 사이에서 갈등의 원인이 된 아파트 CCTV 영상 열람의 법적 충돌 문제가 올해 해소될 전망이다. 국무조정실과 개인정보보호위원회는 지난해 황당규제 공모전에서 최우수제안으로 선정된 ‘아파트 CCTV 자료 범죄 신고 목적으로 수사기관 제공 시 법률 근거 마련’을 토대로 올해 상반기까지 명확한 법적 근거를 마련하겠다고 밝혔다.

안 전

◇승강기 표준유지관리비 21만 원(1월 1일)

2026년 공동주택 승강기 표준유지관리비는 승객용(6층 기준) 21만 원으로 지난해 20만5000원보다 2.4% 인상됐다. 동일현장 기준 8대 이상 할인율을 적용할 경우 대당 4만4000원 할인된 16만6000원이다. 승강기 표준유지관리비란 승강기의 안전관리와 유지관리에 관한 도급계약 당사자의 이익을 보호하기 위해 관리주체가 부담해야 할 유지관리비의 표준이 되는 금액이다.

◇지하주차장 소방설비 설치 의무 강화(3월 1일)

개정 소방시설관리법 시행령에 따라 모든 지하주차장에 200㎡ 이상 스프링클러?자동화재탐지설비, 200㎡ 미만 연결살수?비상경보?단독경보형 탐지기를 설치해야 한다. 화재 시 대형사고 위험이 큰 지하주차장에서 화재 조기경보와 신속 진압이 가능하게 한다는 취지다. 

◇정부의 공동주택 안전사고 예방노력 의무(3월 3일)

개정 공동주택관리법은 국가와 지방자치단체가 안전사고를 예방하고 재해 및 재난으로부터 공동주택이 안전하고 효율적으로 관리될 수 있게 노력하도록 의무를 부여했다.

◇세대 소방점검 과태료 유예기간 종료(11월 30일)

공동주택 세대 내 소방시설 점검 의무에 따른 과태료 부과가 11월 30일까지 유예됐다. 이에 따라 12월 1일부터 세대 소방점검을 이행하지 않은 입주민에게 50만 원의 과태료가 부과된다. 당초 2024년 12월 1일부터 부과될 예정이었지만 홍보 부족 등으로 1년씩 두 차례 유예됐다. 소방청이 올해는 충분한 홍보 후에 과태료 부과에 나설지 주목된다.

◇시설물 중대결함 조치 기한 단축(12월 4일)

시설물 관리주체의 중대결함 등 조치 기한을 단축하는 내용 등을 골자로 한 개정 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령을 지난해 12월 4일 시행했다. 조치 기한 단축 규정의 경우 오는 12월 4일 이후 조치명령, 지정 또는 통보를 받는 경우부터 적용된다. 관리주체는 시설물의 중대한 결함 등에 대해 보수?보강 등 조치 의무가 발생한 날부터 1년 이내에 보수?보강 등 조치에 착수해 특별한 사유가 없으면 착수한 날부터 2년 이내에 완료하도록 했다.

환 경?노 동

◇최저임금 시급 1만320원(1월 1일)

올해 최저임금이 지난해보다 2.9% 오른 시간당 1만320원으로 결정됐다. 주 40시간 월 209시간 기준 월 환산액은 215만6880원이다. 올해 직장가입자의 건강보험료가 기존 보수월액의 7.09%에서 7.19%로 올랐다.

◇전기차 충전시설 설치 의무(1월 25일)

지난해 1월 25일 시행 예정이었던 공동주택의 전기차 주차구역 충전시설 확대(2%) 의무가 1년 유예돼 올해 1월 25일이면 유예기간이 끝난다. 유예기간 이후 친환경자동차법을 위반해 충전시설 등을 설치하지 않으면 시정명령 및 이행강제금 부과 처분이 내려진다.

◇전기차 충전시설 운영 강화(11월 12일)

대기환경보전법 개정으로 전기차 등 충전시설 사업자는 설치 정보를 전산망에 등록해야 하고 충전요금 등 이용 정보를 실시간으로 제공해야 한다. 정부는 충전시설 고장 시 신속한 수리 등을 위한 관리기준을 마련해 사업자가 이행토록 하고 관련 전담기구를 구성할 수 있다.

◇생활폐기물 수집?운반 안전기준 시행(11월 12일)

공동주택 등에서 생활폐기물을 수집?운반할 때 준수해야 할 안전기준과 준수의무 위반 시의 처벌 규정 등을 담은 개정 폐기물관리법이 시행된다. 안전기준으로는 △청소차량에 후방영상장치 등 장치 설치?운영 △입주자, 학생 등에 대한 안전조치 △일정 인원 이상 작업 △안전기준 준수 등이 규정됐다.

◇상용근로자 간이지급명세서 월별 제출 유예

소득세법 개정에 따른 상용근로자 간이지급명세서 월별 제출 의무가 올 한해 다시 유예된다. 

유예기간이 지난해 말 종료돼 올해 1월 1일부터 시행될 예정이었으나 유예기간이 1년 연장됐고 2027년 1월 1일 시행 예정이다. 이 제도는 상용근로자에 대한 소득 파악이 충분함에도 원천징수의무자에게 과도한 협력 의무를 지우고 있다는 지적을 받아 유예기간이 부여됐다.

◇법정 공휴일 늘어

1948년 7월 17일 제헌 헌법 공포를 기념하는 제헌절이 18년 만에 법정 공휴일로 부활했다. 올해부터 매년 5월 1일 근로자의 날이 ‘노동절’로 변경된 가운데 정부에서 노동절을 법정 공휴일에 포함하는 방안을 검토 중이다.      

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