2026년 새롭게 시행되는 공동주택 관련 주요 제도

지난해 관리현장은 승강기 안전관리 강화, 공동관리 요건 완화, 장기수선계획 수립기준 조정 등 작지 않은 변화를 맞이했다. 올해 역시 화재 조기 진압 필요 시설 설치, 자연재해 사고 예방, 전기차 충전시설의 전산망 등록 등 새로운 의무 추가에 따른 관리현장의 어려움이 예상된다. 반면 과태료 일부 하향 및 규정 세분화, 세대 내 소방점검 과태료 부과 유예 등 반길만한 소식도 있다. 관리종사자들은 올 한 해 변화하는 법령과 제도를 숙지하고 이에 따른 업무를 수행함으로써 공동주택의 투명하고 안전한 관리를 꾀해야 할 것이다.

①경비원의 경비업 외 업무 종사(1월 8일)
경비업자가 허가받은 경비업무 외의 업무에 경비원을 종사시키는 것을 금지하고 이를 위반하는 경우 경비업 허가를 필요적으로 취소하는 것은 과잉금지원칙에 위반해 경비업자의 직업의 자유를 침해한다는 헌법재판소의 헌법불합치 결정(2020헌가19, 2023. 3. 23.)을 반영해 개정된 경비업법과 하위법령이 8일 시행된다. 이에 따라 경비업자가 경비업무 외의 업무에 경비원을 종사시키는 것을 원칙적으로 금지하되 경비업무의 목적 달성을 침해하지 않는 범위에서 경비업무 외의 종사업무가 정해졌다.

시행령에 명시된 경비업무 외 종사업무로는 ▲청소와 이에 준하는 미화 보조 ▲재활용 가능 자원 분리배출 감시 ▲안내문 게시 및 우편수취함 투입 ▲도난, 화재, 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험발생을 방지하기 위한 범위에서 주차 관리 및 택배물품 보관 ▲경비업무에 활용되는 장비 점검 및 관리 ▲신변보호에 필요한 운전, 시설 답사 등이다. 또한 시행령에서 정한 경비업무 외 수행 가능 업무를 위반해 경비원에게 경비업무 외의 업무에 종사하게 할 경우 1회 위반 시 경고, 2회 위반 시 영업정지 3개월, 3회 위반 시 허가 취소를 하도록 행정처분 기준을 정했다.

②지하주차장 경보시설 등 화재 조기 진압 필요 시설 추가(3월 1일)
인천 서구 청라 아파트 지하주차장 전기차 화재 등으로 인해 지하주차장 화재에 대응하기 위한 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령이 3월 1일 시행된다. 개정 시행령에 따라 아파트 지하주차장에 단독경보형 감지기, 비상경보설비, 자동화재탐지설비, 연결살수설비 등을 설치하도록 변경됐다.

③임시 기계설비유지관리자 제도 종료(4월 17일)
2020년 4월 건축물별 기계설비 유지관리자 선임 의무화 후 임시유지관리자 자격을 부여받았던 이들에 대한 유예기간이 4월 17일 종료된다. 대규모 실직과 아파트 인력 공백 해소를 위해 임시유지관리자들이 별도의 교육과 시험 등을 통해 정규자격으로 전환할 수 있도록 법령 개정이 이뤄질 전망이다.

④과태료 일부 하향 및 규정 세분화(6월 3일)
공동주택 입주자대표회의와 관리주체 등에 부과되는 과태료 항목 중 상한액이 500만원인 위반행위 9개에 대한 과태료 상한액이 300만원으로 하향된다. 대상은 ▲관리방법 결정 및 변경, 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의의 구성 및 변경 등에 대한 신고의무 위반 ▲관리비 등 내역 미공개 또는 거짓 공개 ▲장기수선충당금 미적립 ▲보증보험 관련 서류 미제출 등이다.

이러한 개정 공동주택관리법 시행에 맞춰 법 시행령도 과태료 규정을 세부적으로 조정해 개정될 전망이다. 사업자 선정지침에 대한 경미한 위반 시 감경조항 신설, 관리비 등 목적 외 사용에 대한 위반횟수별 차등 부과, 미이행 기간이나 위반 금액에 따른 차등 부과 등이 예정돼 있다. 대한주택관리사협회는 지난해 법 개정 과정에서 좌절된 포괄적인 과태료 규정 삭제와 일부 위반행위에 대해서는 관리주체 등의 주의 노력을 살피도록 한 규정 신설을 지속 추진한다는 계획이다.

⑤영상정보처리기기 운영의 관리비 집행(상반기)
영상정보처리기기 등은 공동주택에서 직접 설치·운영 시 장기수선계획을 수립하도록 하고 있으나 임차방식으로 운영하는 경우에 대한 규정이 없어 관련 규정을 신설해 관리비 집행을 통한 운영이 가능토록 한다.

해당 내용이 담긴 공동주택관리법 시행령 개정안은 정비사업에 따라 지어진 주택단지는 총 세대수 제한없이 공동관리가 가능토록 하고 관리규약 개정 시 각 세대에는 개정안 전문이 아닌 요약본을 배포하도록 했다.

⑥기계식 주차장 관리(상반기)
지난해 12월 29일부터 2월 9일까지 입법예고하는 공동주택관리법 하위법령은 공동주택에 오토발렛방식의 기계식 주차장 설치가 허용됨에 따라 안전확보를 위해 주차장법에 따른 관리인력을 배치할 수 있도록 하고 고장난 경우 지체 없이 수리하도록 하는 등 관리·운영에 관한 사항을 담았다.

⑦공동주택 화재성능 강화(상반기)
경기 광명시 아파트 필로티 화재를 계기로 지난해 9월 정부의 ‘필로티 공동주택 화재안전 개선방안’이 확정돼 올해 상반기 중 법 개정 등이 차례로 추진된다. 장기수선계획 수시조정 절차와 준불연외장재 등 교체 시 허가요건을 완화해 신속히 공동주택 화재성능을 보강할 수 있도록 한다. 또 건축물관리법 개정을 통해 화재에 취약한 필로티 공동주택 3만동을 대상으로 아크차단기, 자동확산소화기 등을 정부 지원으로 보강하는 시범사업을 추진한다.

이밖에 ▲자율적 화재안전 보강 유도를 위한 외장재, 스프링클러 등 화재안전 중요사항의 건축물 대장 표기 및 공동주택관리정보시스템(K-apt) 공개 ▲필로티 안전관리 관련 관리주체 교육 및 가이드라인 배포 ▲건축물 성능확인제도 등도 추진된다.

⑧기계설비 성능점검 기록 제출 의무화(상반기)
기계설비 유지관리와 성능점검 제도 구분 명확화와 성능점검결과 제출 의무화를 담은 기계설비법 개정안이 지난달 국회 국토교토위원회 전체회의와 법사위 체제자구심사를 통과하면서 개정 막바지 단계에 이르렀다.

개정안은 기계설비 유지관리에 관한 조문에 성능점검업무가 포함돼 있어 성능점검이 유지관리에 포함되는 개념으로 오해를 불러일으킬 수 있음에 따라 유지관리와 성능점검 업무를 명확히 구분해 규정했다. 그러면서 관리주체로 하여금 성능점검을 실시해 그 기록을 지자체장 요청이 없어도 의무적으로 제출토록 하고 개선명령과 미이행 시 벌칙도 이뤄지도록 했다. 이와 함께 기계설비 유지관리 업무를 위탁받은 자가 기계설비유지관리자 선임 주체에 포함되도록 명확히 규정하고 기계설비성능점검업자에게 소속된 기술인력도 기계설비유지관리자가 받아야 하는 기계설비 유지관리교육을 받도록 했다.

⑨전기차 충전시설의 전산망 등록(11월 12일)
전기차 충전시설에 대한 관리 부실 등이 지적되자 이를 전담할 기구를 지정하고 관리기준을 마련한 개정 대기환경보전법이 11월 12일 시행된다. 개정안 주요 내용은 ▲전기차 충전시설의 전산망 등록 ▲전기차 충전시설의 관리기준 ▲전기차 충전시설 전담기구 지정 등이다.

개정 법은 충전시설 사업자에게 충전시설의 위치, 규모 등의 설치 정보를 전산망에 등록하도록 하고 충전시설의 충전요금 등 이용정보를 실시간으로 제공하도록 했다. 또 충전시설이 체계적으로 관리·운영될 수 있도록 고장 시 신속한 수리 등을 위한 관리기준을 마련하고 적정 관리 여부 등을 확인할 수 있는 전담기구를 지정할 수 있도록 했다.

⑩세대 내 소방점검 과태료 부과 유예(11월 30일)
지난해 11월 30일까지였던 세대 내 소방점검 과태료 부과 유예기간이 1년 연장됐다. 이는 장기 부재 세대 등 점검을 이행하지 못한 세대가 여전히 존재하는 점과 경기침체로 인한 서민 경제 부담을 고려해 소방당국이 결정했다.

해당 제도는 아파트 등 5층 이상 공동주택의 입주민들이 자율적으로 소방시설을 점검하도록 규정한 제도로 2022년 12월부터 시행됐다. 이 제도는 세대 내 소화기, 감지기 등 소방시설을 2년 주기로 점검하도록 의무화하고 있다.

이번 유예기간 연장은 점검 제도의 취지가 행정처분보다는 화재 예방과 안전문화 확산에 있다는 점을 반영했다.

주요 계류법안

▲공동주택관리법 개정안
문진석 의원은 자연재난 발생 및 예방을 이유로 긴급하게 주요시설 교체·보수나 설치 등 장기수선충당금을 긴급히 사용할 필요가 있을 경우 장기수선계획 조정을 기존의 입주자 과반수 서면동의 요건이 아닌 입주자대표회의 의결만으로도 가능토록 하는 내용의 법안을 지난해 1월 20일과 9월 18일 발의했다. 문 의원은 지난해 10월 15일 국가 및 지자체가 화재 안전에 취약한 공동주택의 화재 안전성능 보강을 위한 시설·설비 설치나 보강에 소요되는 비용을 보조할 수 있도록 한 법안도 발의했다.

정준호 의원이 지난해 5월 1일 발의한 법안은 공동주택에 광고물 등을 부착하는 행위를 하려는 경우 관리주체의 동의를 받도록 하는 규정을 시행령에서 법률로 상향 규정하면서 관리주체가 무단 광고물·표지 등을 발견한 경우 관리규약으로 정하는 바에 따라 철거 등 필요한 조치를 할 수 있도록 근거를 마련했다. 이 법안이 통과되면 무단 광고물 등의 철거와 관련한 법적인 처벌 논란을 해소할 수 있을 것으로 기대된다.

박상혁 의원이 지난해 8월 8일 발의한 법안은 경비원 등 공동주택 근로자 보호를 위해 이들에게 폭언, 폭행 등 신체적·정신적 고통을 유발하는 행위를 하거나 근무환경을 악화시키는 괴롭힘 행위를 하지 못하도록 하고 이를 어길 시 1000만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다. 그러나 형법에 따라 처벌할 수 있고 현행법에 따라 지자체의 시정명령 불이행에 따른 과태료 부과가 가능하다는 의견이 있어 법안 통과 여부는 불투명한 상태다.

▲집합건물법 개정안
정일영 의원이 지난해 2월 13일 발의한 법안은 집합건물의 소유자뿐만 아니라 점유자도 관리에 참여할 수 있도록 하는 것이다. 현재 많은 집합건물에서 구분소유자 장거리 거주 등을 이유로 관리단집회가 충실히 개최되지 않아 관리 소홀 등의 문제가 발생하고 있기 때문이다.

조인철 의원이 지난해 8월 6일 발의한 법안은 오피스텔·원룸 등 주거용 집합건물에도 공동주택과 같이 층간소음 예방 및 분쟁 조정 절차를 마련하는 것이다. 같은 날 발의한 소음·진동관리법 일부개정안에는 주거용 집합건물에서도 공동주택과 같이 층간소음 기준을 정하도록 하고 피해사례의 조사·상담 및 피해 조정을 지원하도록 하는 내용을 담았다. 두 개정안은 상호 의결을 전제로 한다.

황희 의원이 지난해 11월 10일 발의한 법안은 집합건물의 관리인의 수를 1인으로 제한하는 것이다. 현행 구분소유자가 10인 이상인 집합건물의 경우 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하도록 규정하고 있으나 관리인의 수는 제한돼 있지 않다. 이로 인해 일부 집합건물에서 관리인이 이중으로 선임되는 경우가 발생하고 이는 각종 권한 및 업무에 대한 분쟁으로 이어지기도 했다.

▲기타
강득구 의원은 지난해 8월 5일 용역업체 변경 시 아파트 경비·미화노동자의 기존 근로계약을 승계하도록 규정하는 근로기준법 개정안을 발의했다. 경비·미화노동자들이 용역업체 변경 시 불투명한 고용승계로 인해 상시적인 고용불안에 시달리고 있는 현실을 반영했다.

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