개별사용료가 관리비 증가 견인
공용관리비 영향 낮아
위탁관리수수료 5년째 제자리

최근 아파트에 부과된 1월분 관리비 고지서가 연일 화제다. 지난해보다 크게 오른 관리비에 놀란 입주민들의 목소리에 많은 언론이 기사와 뉴스로 반응한 것이다. 다만 관리비 세부 내역을 살펴보면 높아진 관리비에는 관리사무소나 주택관리업자의 인건비·수익 증가가 아닌 다른 요소가 상승을 이끌었던 것으로 보인다.

1월, 길었던 한파에 난방비 많이 나와

한국부동산원이 제공하는 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 따르면 10일 기준 올해 1월 전국 공동주택 관리비 평균은 ㎡당 3406원으로 지난해 1월 전국 평균인 3275원 대비 131원, 4%가량 상승했다. 이를 국민평형인 전용면적 84㎡로 환산하면 전국 공동주택은 1만1000원가량 오른 셈이다. 특히 올해 지역별 평균에서 서울은 4032원, 경기 4224원, 인천 3744원 등으로 수도권 지역 관리비가 전국 평균을 웃돌았으며 지난해에도 서울 3882원, 인천 3556원, 경기 4019원을 기록해 같은 기간 전국 평균보다 높았다.

그러나 공동주택 관리비를 세부적으로 보면 상승한 관리비 대부분은 개별사용료가 이끌었다. 기상청 통계 기준 지난해 1월 서울 평균기온이 –0.4도를 기록한 데 반해 올해 1월은 –3.6도로 크게 추워진 것이 에너지 사용량 증가에 직접적인 영향을 미쳤다. 지난해 대비 131원의 관리비 상승분 가운데 개별사용료 상승액이 88원으로 67%를 차지했으며 개별사용료 88원 가운데는 난방비 상승분 46원, 전기료 상승분 24원 등 에너지 사용료 증가가 큰 몫을 했다. 이 같은 에너지 사용 증가는 한국지역난방공사 자료에서도 확인할 수 있다. 한국지역난방공사는 “올해 1월 열 판매량은 316만6000Gcal로 지난해 같은 기간보다 11.2% 늘었다”고 밝혔다.

경기도의 한 관리소장은 “최근 입주민들이 관리비 고지서를 보고 ‘관리비가 왜 이렇게 많이 나오느냐’고 항의 전화를 하거나 직접 관리사무실로 찾아와 세부 내역을 확인하기도 한다”며 “그러나 1월 최저기온 영하 10도 이하의 강추위가 1주일을 넘게 이어져 난방비가 많이 나온 것이라며 관리비 세부 내용을 설명하면 대부분 입주민이 이를 받아들인다”고 말했다.

청소·경비비 상승 적고 장충금은 단지마다 달라

반면 공용관리비 부분은 관리비 상승에 비교적 적은 영향을 줬다. 청소, 경비, 승강기 유지 등에 쓰이는 일반관리비는 지난해 대비 7원이 오른 609원, 고장난 아파트 공용부분 시설물 등을 유지·보수하는데 쓰이는 수선유지비는 지난해 대비 5원 오른 103원 등 전체 공용관리비는 지난해 대비 20원 오른 1392원으로 확인됐다. 특히 일반관리비에서 비중이 큰 청소비는 지난해 236원에서 2.1% 상승한 241원으로, 경비비는 지난해와 같은 379원으로 나타나 두 항목이 올해 최저임금 상승률인 2.9%에도 미치지 못했다.

장기수선충당금은 지난해 1월 308원에서 올해 1월에는 332원으로 24원 오른 가운데 월사용액은 지난해 187원에서 오히려 감소한 166원으로 장충금 잔액이 지난해 1만2669원에서 올해 1만3515원으로 1년 간 약 900원가량 더 쌓였으며 적립요율은 0.06% 상승한 8.37%를 기록했다.

다만 아파트 승강기 교체, 외벽 도장 등 법령에서 규정한 아파트 시설물 유지·보수, 안전, 입주민 편의를 위해 필수적인 공사를 진행하거나 계획이 있는 노후 아파트 단지 등은 개별적으로 장충금이 크게 증가할 수 있다. 지난해 12월 서울 영등포구 여의도삼부아파트의 경우 전용면적 78㎡인 세대를 기준으로 장충금 1만6004원이 부과됐다. 이는 ㎡당 2000원 수준으로 같은 달 서울 지역 장충금 평균인 ㎡당 319원을 훨씬 웃돌았다.

현행 위탁관리수수료로 관리회사 발전 어려워

한편 이처럼 해가 갈수록 오르는 최저임금과 물가 등의 이유로 개별사용료, 경비비·청소비, 장충금은 꾸준히 증가하고 있는 흐름 속에서 위탁관리수수료만 제자리걸음을 걷고 있다.

2021년 1월 기준 위탁관리수수료는 ㎡당 10원에서 5년이 흐른 2026년 1월 ㎡당 12원으로 2원 올랐다. 같은 기간 입대의 운영비(㎡당 5원 상승), 건물보험료(㎡당 13원 상승) 등의 항목 상승액에도 미치지 못한다. 같은 기간 청소비·미화비를 제외한 관리사무소 인건비는 ㎡당 100원 상승했다.

㎡당 위탁관리수수료 12원은 84㎡인 아파트 1세대가 1달에 1008원을 부담한다는 것이다. 이는 전국버스운송사업조합연합회의 이달 전국 시내버스 요금표 기준 일반적인 시내버스 1회 이용 요금인 1500여원의 3분의 2 수준이며 지난해 중소벤처기업부가 발표한 음식 배달 앱의 1회 배달 이용료 평균인 3300여원의 절반에도 미치지 못한다. 1개 아파트 단지로 봐도 모든 세대가 84㎡로 구성된 500세대 단지의 위탁관리수수료가 1달에 50만여원에 불과하다. 이처럼 낮은 위탁관리수수료로 인해 위탁관리회사는 보다 나은 주거 서비스를 제공할 수 있는 전문성 있는 본사 지원 인력을 양성하거나 현장의 관리직원들을 위한 교육, 설비 등 시스템을 갖추긴커녕 기존의 최소인력을 유지하기에 급급한 수준이다.

한 관리업체 관계자는 “관리업에 소방, 노동, 산업안전 등 각종 제도적 규제가 추가되고 이러한 규제에 대응하기 위한 본사의 지원 인력, 시스템 등을 유지·발전시키기에 지금의 위탁관리수수료는 턱없이 부족한 수준”이라며 “혹자는 ‘시장의 경쟁에 따라 위탁관리수수료가 정해진 것 아니냐’고 물을 수 있으나 지금의 낮은 위탁관리수수료하에서는 결국 영세한 관리업체만을 양산하는 환경”이라고 지적했다. 이어 “단순 시설물 관리 수준을 넘어 점차 고령화되는 입주민을 위한 주거복지, 사회적 비용을 초래하는 주거갈등을 해결하기 위한 공동체 활성화 등 보다 수준 높은 주거 서비스를 제공하려면 관리회사의 전문성을 높이는 것이 필수”라며 “그러나 기업의 적절한 이윤 보장조차 쉽지 않은 지금의 환경에서 주거 서비스의 질적 증진을 위한 관리회사의 투자는 어려울 것”이라고 설명했다.

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