■부가세 과세기간 및 신고·납부

일반적으로 법인사업자는 1년에 네 차례 분기별로 부가가치세를 신고·납부합니다. 다만 직전 과세기간(2025년 상반기) 공급가액이 1억5000만 원 미만인 소규모 법인과 개인 일반사업자의 경우에는 예정신고 의무가 없고, 직전 과세기간 납부세액의 50%를 예정고지 방식으로 납부합니다. 이 예정고지 세액은 이후 확정신고 시 기납부세액으로 공제됩니다.

한편 징수할 세액이 50만 원 미만이거나 과세기간 개시일 현재 간이과세자에서 일반과세자로 전환된 경우에는 예정고지 대상에서 제외됩니다. 따라서 공동주택이 법인 또는 일반과세자로 등록돼 있다면 2026년 1월 26일까지 2025년도 제2기 확정 부가세 신고·납부를 반드시 이행해야 합니다.

■공동주택의 고유목적사업과 수익사업 

공동주택의 수입은 관리수익과 관리외수익으로 구분됩니다. 관리수익은 고유목적사업에 해당해 부가세 비과세 대상이며, 관리외수익은 다시 수익사업과 비수익사업으로 나뉩니다. 수익사업 중 임대수입, 광고수입, 재활용품 판매수입, 검침수입, 외부인 시설이용료 등은 부가세 과세 대상이며, 어린이집 임대수입은 면세 대상입니다. 반면 주민 시설이용료, 정부보조금, 손실보상금, 부과차익 등은 비수익사업에 해당해 부가세 신고 대상이 아닙니다. 다만 반복적·계속적으로 발생하는 수입은 세무서에서 사업성이 있다고 판단할 경우 수익사업으로 봐 과세 대상에 포함될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

■공동주택의 부가세 신고와 관련해 유의할 사항 7가지

①주차장·승강기·헬스장 등 공용시설 사용료는 입주민 사용분은 비과세이나 외부 사용분은 과세 대상입니다. 따라서 회계처리 단계에서부터 계정을 구분해 관리하는 것이 바람직합니다.

②게시판·우편함 광고 수입은 세금계산서나 현금영수증 발행 여부와 관계없이 부가세 과세표준에 포함됩니다. 특히 미디어보드 수입은 임대수입이 아니라 광고수입에 해당합니다. 또한 미디어보드 수입은 임대수입(입주자기여수익)이 아닌 광고수입(공동기여수익)에 속한다는 점에 유의합니다.

③외부업체(중계기설치업체, 알뜰장터 입점업체)가 사용한 전기료에 대해 징수하고 세금계산서를 발행한 경우 부가세 과세표준에 포함됩니다. 이를 관리외수익이 아닌 공용전기료에서 차감하는 회계처리를 한 경우 수익사업 매출과 부가세 과세표준 간의 조정이 필요합니다.

④잡수입 중 보험금이나 피해보상금 등은 재화나 용역을 제공한 경우가 아니므로, 대금을 수령하더라도 세금계산서 발행 대상이 아니라는 점에 유의합니다.

⑤선수수익처럼 수익 인식 시기와 세금계산서 발행 시기가 다른 경우에는 부가가치세 과세표준과 회계상 수입금액을 비교해 조정해야 합니다.

⑥승강기 교체 시 고철매각의 경우, 매입자납부특례가 적용돼 부가세 매출세액이 미리 징수된다는 점을 확인해야 합니다.

⑦매입세액은 공동주택의 수익사업과 직접 관련된 매입에 대해서만 매출세액에서 공제가 가능합니다. 고유목적사업(관리수익)이나 비수익사업과 관련된 매입 세금계산서는 공제 대상이 아닙니다.

■공동주택의 부가세 신고 사례

공동주택의 관리외수익에서 수익사업과 비수익사업을 계정 별로 구분하고, 수익사업 중에도 세금계산서 발행분과 미발행분을 구분해 관리한다면 부가세 과세표준과 납부세액을 더욱 효율적으로 산정할 수 있으며, 사례의 표를 참고할 수 있습니다.