체계적이고 효율적인 공동주택 관리를 위해 주택법에서 관리 관련 부분을 떼어내 공동주택관리법을 제정한 지 10년이 지났다. 그동안 수많은 개정 과정을 거쳐왔지만 여전히 현실을 제대로 반영하지 못한 내용들로 많은 지적을 받고 있다. 특히 현장의 실정과 맞지 않은 법령상 용어들은 보는 이로 하여금 오해와 혼란을 일으켜 개선이 요구된다. 이처럼 정의가 모호해 혼란이 있는 용어들을 연속으로 살핀다. 이번에 다룰 용어는 ‘위탁관리’다. 

공동주택관리법에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등으로 하여금 공동주택 관리방법으로 ‘자치관리’나 ‘위탁관리’를 선택하도록 하면서(제5조) 자치관리나 위탁관리의 개념에 대해서는 따로 정의하고 있지 않다. 자치관리(제6조)의 경우 입주자대표회의로 하여금 관리사무소라 할 수 있는 ‘자치관리기구’를 두고 관리사무소장을 그 대표자로 선임하도록 하고 있으며 위탁관리(제7조)의 경우 입대의가 주택관리업자를 선정해야 한다고 규정하고 있을 뿐이다. 

정의가 따로 없다보니 자치관리와 위탁관리에 대한 명확한 이해와 구분 없이 두 방식이 운용되고 있다. 

명칭만 놓고 보면 자치관리는 입주민들(입대의)이 직접 관리직원들을 채용해 공동주택 관리를 주도하고 위탁관리는 전문 주택관리회사에 관리업무를 맡겨 직원 인사권은 물론 모든 관리 책임을 지게 하는 것으로 이해된다.  

그러나 현실에서는 위탁관리라 할지라도 각종 용역계약이나 시설 점검, 수리 등 관리업무에 있어 관리주체인 주택관리업자가 입대의 승인 없이 독단적으로 결정할 수 있는 것은 없고 관리업자에 소속된 관리직원들의 임면까지도 입대의가 관여하는 경우가 많다. 나아가 관리사무소장을 비롯한 관리직원들의 임금을 입대의가 결정하고 지급 또한 소속 회사가 아닌 아파트 통장에서 이뤄지는 기형적 구조를 보이고 있다. 관리업자는 소액의 위탁관리수수료만을 받아갈 뿐이다.  

이러한 이유로 한국식 위탁관리는 위탁관리수수료만 받는 위탁관리로 사실상 자치관리와 크게 다를 바 없는 ‘무늬만 위탁관리’라는 말이 나온다. 

그럼에도 위탁관리업자는 관리주체라는 이유로 각종 사고, 과태료, 분쟁 발생 등에 있어 과도한 법적 책임을 지고 있다. 권한 없이 책임만 위탁된 관리가 관행처럼 굳어지면서 사실상 입주민 대신 법적 책임을 감당하는 책임주체에 가깝다는 말도 나온다. 법리상 공동주택 위탁관리는 민법상 사무의 처리를 위탁하는 위임계약으로 봐 관리주체에게 선량한 관리자의 주의의무가 요구되는데, 온전한 업무 위탁조차 되고 있지 않음에도 사실상 도급관계에 준하는 수준의 책임이 관리업자에게 요구되고 있는 것이다. 

이처럼 제도 설계와 현장 운영 사이의 괴리가 커지고 있는 문제를 바로잡기 위해 공동주택관리법에서 경계가 모호한 위탁관리와 자치관리의 구분을 명확히 하고 특히 ‘위탁’이라는 명칭이 형해화되지 않도록 개념을 정립하는 것이 필요해 보인다. 

무엇보다 위탁관리는 단순 사무 대행이 아니라 주택관리업자가 입주민으로부터 관리권을 위임받아 전문성과 자율성을 바탕으로 단지 가치를 제고하는 방향으로 운용돼야 함을 주지할 수 있어야 한다. 이를 위해서는 위탁수수료를 기준으로 한 최저가 낙찰제 중심의 입찰제도와 기업의 적정 이윤이 보장되지 않는 단순 인건비 정산 방식의 탈피도 중요하다. 

전문가들은 일반적인 용역계약(서비스 계약)이 서비스를 제공하는 사업자에게 그에 상응하는 대가로 인건비 등 직접비와 사업 유지를 위한 간접비(일반관리비), 기술 혁신과 위험 부담 등 기업활동에 대한 보상인 이윤을 더한 전체 대가를 지급하는 것과 다르게 공동주택 위탁관리에서만 발견되는 기이한 대가 지급 구조를 지적하며 이에 대한 정상화가 필요하다고 봤다.  

김영두 한국집합건물법학회 회장은 “공동주택관리법이 규제 중심으로 흐르다보니 위탁관리계약이 어떤 성격으로 구성돼야 하는지에 대한 관심은 부족했다”며 “관리업을 전문적인 서비스 산업으로 인정하고 기존 계약법적 원칙을 준수해 계약관계에 부합하는 용역대금 지급이 이뤄지도록 합리적 기준을 마련해야 한다”고 강조했다. 이어 “위탁관리계약의 본질과 달리 경비, 미화 등 서비스를 재위탁하는 것이당연한 것처럼 오해하고 있는 문제도 정리가 필요하다”고 덧붙였다.

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