공동주택 입주민은 매달 고지서에서 관리비 항목에 가장 먼저 눈길을 준다. 금액이 많지 않아도 ‘왜 이렇게 많이 나왔을까’라는 의문은 반복된다. 아파트와 집합건물에서 관리비를 둘러싼 갈등이 끊이지 않는 이유다.
외국계 은행 출신으로 현재 집합건물 관리단 대표인 유바름(필명) 씨는 저서 ‘관리비 전쟁 1’에서 우리가 매달 납부해 온 관리비 뒤에 숨은 구조를 파헤친다. 저자는 관리비를 개인 간 분쟁이 아닌 제도와 구조의 문제라고 지적하며, 관리비의 투명성만을 외치는 기존 담론에 앞서 반드시 해결돼야 할 선결과제를 짚는다.
▷용역비 정산= 저자는 관리비 절감을 위해 ‘용역비 정산’이 중요하다고 강조한다. 관리용역 계약에서 흔히 사용하는 도급계약은 원칙적으로 잉여 용역비 반환 의무가 없는 구조다. 인건비, 퇴직충당금, 연차충당금, 4대 보험료 등이 실제보다 과다 책정돼도 관리단이 돌려받기 어렵다. 저자는 관리계약의 명칭을 위탁계약 또는 용역계약으로 명확히 하고, 계약서에 정산 조건을 포함해야 한다고 지적한다.
▷겹겹이 쌓인 안전관리= 공동주택에는 각종 안전관리 법령과 관리자 선임 의무가 중첩돼 있다. 저자는 자격증 중심의 선임 구조가 실제 안전 향상으로 이어지고 있는지 의문을 제기한다. 안전관리자가 형식적으로만 선임돼 있고, 실질적인 점검은 외주에 의존하는 구조라면 관리비만 늘어날 뿐이라는 것이다. 관계 당국은 법으로 의무만 밀어붙이기보다 현장에서 분야별 안전관리자가 실제 역할을 얼마나 하는지 실태를 점검하고, 현장의 의견을 들어봐야 한다고 지적한다.
▷관리인의 중요성= 집합건물 관리의 첫 단추는 관리인 선임이다. 그러나 현실에서는 관리인이 없거나 시행사 측 사람이 관리인을 맡는 경우도 있다. 저자는 관리인이 없으면 하자소송 자체가 불가능해지고, 그 비용이 고스란히 구분소유자와 입주자에게 전가될 수 있다고 경고한다. 관리인의 역할은 불합리한 관행을 바로잡고 부당한 지출을 막는 것인데 그만큼 책임이 크다.
▷총회와 의결권= 총회는 관리단과 관리인의 행위에 법적 근거를 부여하는 핵심 절차다. 그러나 안건 설명 부족, 의결권 계산에 대한 이해 부족, 위임장과 참석 자격 논란 등으로 혼란에 빠지기 일쑤다. 저자는 충분한 사전 안내와 구분소유자의 적극적 참여 없이는 정상적인 의사결정이 어렵다고 강조한다.
▷관리업자 선정= 관리비 수준을 좌우하는 또 하나의 핵심은 관리업자 선정이다. 입찰 과정에서 연차수당이나 국민연금을 ‘제로’로 산정해 입찰가격을 낮추는 꼼수를 부리거나 인력을 축소해 제출하는 사례는 관리비 분쟁의 씨앗이 된다. 저자는 최저가만을 기준으로 한 입찰이 결국 더 큰 비용과 갈등으로 돌아올 수 있다고 경고한다.